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实务 | 契税法对退税是如何规定的?哪三种情形可申请退还?

发布时间:2021-08-25

  纳税人被法院判决土地、房屋权属转移无效,购买土地、商品房的实际交付面积小于合同约定面积,能否申请退还契税?这些纳税人关心的问题,《财政部 税务总局关于贯彻实施契税法若干事项执行口径的公告》(财政部 税务总局公告2021年第23号,以下简称“23号公告”)给予了明确解答:纳税人缴纳契税后,如发生因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除等3种情形,可以申请退还契税。


一、土地、房屋权属登记后可退税

  23号公告补充了契税法的退税规定,将退税时间完善为办理土地、房屋权属登记全流程。

  具体来说,契税法第十二条明确了办理土地、房屋权属登记前可以申请退税的情形,即在依法办理土地、房屋权属登记前,权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的,纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款,税务机关应当依法办理。但是,实务中还存在办理土地、房屋权属登记后可以申请退税的情形,例如,在权属转让合同无效的情况下,产生恢复原状(即土地、房屋权属变更至原权利人)的法律后果的,纳税人可以申请退还契税。

  需要说明的是,并非所有土地、房屋产权转移后恢复原状都可以申请契税退税。根据23号公告第五条第四款第1项规定,因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除,且土地、房屋权属变更至原权利人的,可申请退税。其中,纳税人需要关注退税的必要条件:一是认定无效的途径,即应为人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除;二是没有新增权利人,土地、房屋权属应变更至原权利人。


二、“退房”后退税,需分情况处理

  实务中,由于消费者被发现没有购买资格、逾期交房等各种原因,买卖双方未能完成交易的事件时有发生。退房能否退税,是不少纳税人关注的问题。笔者提示,纳税人应根据是否办理权属登记,分别适用政策。

  现行《财政部 国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)明确,对已缴纳契税的购房单位和个人,在未办理房屋产权变更登记前退房的,退还已纳契税。9月1日起施行的契税法和23号公告延续了这一规定,并明确了权属转移登记前,转移合同不生效、无效、被撤销或者被解除,以及权属转移登记后,法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除,产生符合条件的“退房”,可以申请退还契税。 

   

三、多缴契税符合条件可以退还

  为保证土地、房屋权属承受方正当权益,23号公告明确了多缴纳契税可退还的两种具体情形:在出让土地使用权交付时,因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积,需退还土地出让价款;在新建商品房交付时,因实际交付面积小于合同约定面积,需返还房价款的,均可申请退税。

  具体来说,契税法第四条明确,土地使用权出让、出售,房屋买卖的契税计税依据,为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格。权属转移合同确定的成交价格确实发生变更的,计税依据也应变更。同时,税收征收管理法第五十一条明确,纳税人超过应纳税额缴纳的税款,应予退还。

  举例来说,A公司与政府签订土地出让合同,取得一块土地的使用权并缴纳了契税。因该地块处于机场附近,有关部门对建筑物实行限高管理。建筑物限高后,A公司可建建筑面积减少。据此,该地政府与A公司签订补充协议调整容积率,并在交付土地时,将少计算的2.6亿元土地出让金退还给A公司。已知A公司所在省份适用3%的契税税率。那么,A公司可以按规定向主管税务机关申请退还多缴契税:26000×3%=780(万元)。

  需要注意的是,与退税规定相对应,因误差,政府或房地产开发企业超过合同约定面积提供土地、房屋,那么,承受方在补交土地出让价款和房款的情况下,还应按照变更后的契税计税依据,如实补缴契税。

  纳税人申请契税退税,需提供《退(抵)税申请表》、完税(缴款)凭证复印件,以及税务机关认可的其他记载应退税款内容的资料,如合同不生效、无效、被撤销或者被解除的有关文书,法院判决书、仲裁裁决书,退还土地出让金、购房款的有关证明材料等,具体资料和流程应以税务总局后续出台的相关文件为准。


来源:每日税讯

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